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Investieren in Mietobjekte: 10 Tipps zum Erfolg

Die Investition in Mietobjekte ist einer der Schlüssel zur finanziellen Unabhängigkeit.

Immobilien können es Ihnen ermöglichen, schnell reich zu werden, solange Sie wissen, was Sie tun. Hier sind 10 Tipps, um erfolgreich zu sein und ein gutes profitables Geschäft zu finden, um Ihre finanzielle Unabhängigkeit zu entwickeln.

Immobilien sind ein Thema, das mich fasziniert und das ich studiert und in die Praxis umgesetzt habe. Hier sind die Tipps und Regeln, die ich gesammelt habe, und ich lade Sie ein, sie zu befolgen.

Was ist Ihr Ziel bei dieser Investition? Ein Ziel ist nur dann gültig, wenn es geschrieben, kommuniziert und unterstützt alle Ihre Entscheidungen. Wenn nicht, hast du nur Wünsche, und ich gehe kein großes Risiko ein, indem ich sage, dass sie Wünsche bleiben werden.

Ein Ziel ist etwas, das man unbedingt erreichen will.

Der Prozess der Vermietung ist einfach: Suche nach einer Immobilie, Finanzierung der Investition, Verwaltung der Immobilie und Neuanfang.

Darüber hinaus können Sie sich für die 5 goldenen Regeln einer Immobilienanlage interessieren.

1. Finden Sie einen motivierten Verkäufer

Eine der Grundregeln ist es, gut zu kaufen. Um gut zu kaufen, gibt es keine Geheimnisse, man muss von jemandem kaufen, der wirklich verkaufen will. Die erste Regel der Mietinvestition ist einfach: Sie erzielen Ihren Gewinn, sobald Sie kaufen, nicht wenn Sie weiterverkaufen, wenn nicht, lohnt es sich nicht.

Wenn Sie zu teuer kaufen, wird ein perfektes Management oft nicht in der Lage sein, die Rentabilität Ihrer Investition wiederherzustellen. Einer der Gründe, warum ich empfehle, zum richtigen Preis zu kaufen, ist, dass Sie den Zustand des Marktes zum Zeitpunkt, zu dem Sie weiterverkaufen möchten, nicht kennen können, und so wäre es ein wenig surreal, auf einen Anstieg des Immobilienpreises zu wetten.

Indem Sie sich auf die unmittelbare Rentabilität konzentrieren, schützen Sie sich vor mehreren Dingen, einschließlich des Verkaufs Ihrer Immobilie, wenn Sie es sich nicht mehr leisten können, diese zu erhalten.

Finden Sie einen Verkäufer, der mit seiner Investition kein Geld verdient, der weit weg von seinem Eigentum lebt und reisen muss, der schlecht über den Markt informiert ist und Sie haben eine gute Chance, zu einem guten Preis zu kaufen.

Entscheidend ist der Kaufpreis und damit auch die Miete, die Sie davon erhalten können. Zahlen Sie nicht zu viel für die Immobilie und überschätzen Sie den Mietwert nicht.

2. Definieren Sie Ihre Zielgruppe

Für eine erste Investition und abhängig von unserer Kreditkapazität besteht die Wahl zwischen einem Studio und einem F2. Unabhängig von Ihrer Wahl müssen Sie konsequent sein und gesunden Menschenverstand haben. Wenn Sie Schüler ansprechen, sind kleine Bereiche traditionell für sie reserviert.

Die Folge ist, dass der Standort entsprechend dem Ziel ausgewählt werden muss. Jeder weiß, dass der Standort einer der Schlüsselfaktoren für eine erfolgreiche Investition ist, aber vor Ort übernimmt oft die Realität.

Auch am Beispiel unseres Studentenstudios ist die Umgebung der Immobilie entscheidend. Wenn Sie dieses Studio für junge Arbeiter planen, sind die Kriterien unterschiedlich. Erfahren Sie, wen Sie im Visier haben. Je nach Bevölkerung gibt es bekannte Vor- und Nachteile, wie z.B. die Tatsache, dass der Student für kurze Zeit bleibt und regelmäßig einen Ersatz finden muss, aber von der elterlichen Unterstützung profitiert.

Der Standort sollte trotz seiner geringen Attraktivität nicht gewählt werden.

3. Recherchiere, besuche viel und mache ein paar Vorschläge.

Die Weisheit besagt, dass Sie eine große Anzahl von Immobilien besuchen müssen, um einen Kauf abzuschließen. Die Suchmethode kann verwirrend sein, da es so viele Medien gibt: Internet, Zeitungen, Immobilienmakler…….

Ebene 1: Internet

Attraktivität der guten Stadt oder Nachbarschaft? Die Faktoren, die Menschen anziehen, sind einfach: Arbeit, Schule und Ruf. Wenn es viele Arbeitsplätze gibt, zieht die Stadt Menschen an. Wenn sie einen guten Ruf hat, ist es noch besser. Universitätsstädte sind auch bei den Studenten beliebt.

Weitere interessante Elemente sind Casinos, Flughäfen, nationale Veranstaltungen und Verwaltungsgebäude.

Eingeschränkte Warenversorgung? Wenn es zu viele Immobilien gibt, laufen Sie Gefahr, eine Katastrophe zu erleiden. Derzeit sind viele mittelgroße Städte in De Robien durch die Fahrlässigkeit von Entwicklern und Investoren überfüllt.

Qualität einer zufriedenstellenden Infrastruktur? Wird die Stadt oder das Viertel richtig verwaltet? Werden die Investitionen rechtzeitig getätigt?

Wachsende Wirtschaftstätigkeit? Im Moment ziemlich heikel, aber es bleibt ein wichtiger Indikator für Ihre Wahl. Die Vielfalt dieser Sichtweise ist wichtig. Vermeiden Sie Städte, die von einem einzigen großen Arbeitgeber abhängig sind.

Ebene 2: Menschen und Trends

Treffen, diskutieren und überprüfen Sie Ihre Ergebnisse mit den Einheimischen. Sind Ihre Schlussfolgerungen validiert?

Könnten Sie den Trend definieren und sich vorstellen, wie das Viertel in 10 Jahren aussehen wird?

Gibt es Konstruktionen oder Veränderungen, die den Markt beeinflussen könnten? (Mietgesuch, Wert der Immobilie)

Ebene 3: unmittelbare Umgebung

Geschäfte, Schulen und Transport sind die 3 wichtigsten Punkte. Das unmittelbare Umfeld bestimmt die Attraktivität einer Immobilie für einen Mieter. Er ist bereit, Dinge über das Gebäude oder die Nachbarschaft zuzugeben, aber er muss die Elemente haben, die er braucht. Die Umgebung kann nicht verändert werden.

Es gibt nie einen Binnenmarkt, auch nicht in der Nachbarschaft. Manchmal reichen ein paar Straßen aus, um sich in einer ganz anderen Umgebung wiederzufinden. In der Lage sein, zwischen Teilmärkten zu unterscheiden.

Anzahl der zu besuchenden Immobilien

Die Anzahl der zu besuchenden Immobilien kann durch die Konfiguration der Räumlichkeiten begrenzt sein, aber das Grundprinzip ist einfach: Je mehr Sie besuchen, desto wahrscheinlicher ist es, dass Sie eine interessante Immobilie finden. Es kann sein, dass man 40 oder 50 Wohnungen problemlos besuchen kann. Es braucht Zeit, aber es ist der Preis, den man zahlen muss, um den Diamanten in der Mine zu finden.

Der Besuch der Immobilien sollte erst beginnen, nachdem Sie Ihre Recherchen durchgeführt und Ihre Ziele definiert haben, da er es Ihnen ermöglicht, in wenigen Augenblicken eine Entscheidung zu treffen.

Im Idealfall kaufen Sie Ihre Immobilie von jemandem, der sie noch nicht zum Verkauf angeboten hat. Sie wollen einen Wettbewerb mit allen Investoren vermeiden.

4. Kaufen Sie in Ihrer Nähe

Dieses Kriterium ist einfach, aber ich möchte es zu einem eigenständigen Punkt machen. Kaufen Sie immer in der Nähe Ihres Hauses. Die Alternative ist, an einem Ort zu kaufen, den Sie gut kennen (z.B. die Stadt, aus der Sie kommen). Die Nähe ist aus 2 Gründen notwendig:

  • wirklich wissen, wo man kauft,
  • in der Lage sein, im Falle eines Problems einzugreifen.

Wenn Sie die Immobilie selbst verwalten, ist es umso besser, in der Nähe zu sein.

Es gibt natürlich viele Beispiele, bei denen Remote Management gut funktioniert. Was ich vermeiden möchte, ist, dass ich ein- oder zweimal in den Notfall gehen muss, um ein kleines Problem zu lösen, das meine Anwesenheit erfordert und mich entmutigt.

5. Stellen Sie Ihr Team zusammen, das versteht, wie man in Mietimmobilien investiert.

Sie sollten bedenken, dass die ersten Investitionen ein Lernprozess sind. Ein Immobilienmakler, ein Notar und ein Buchhalter sind 3 Mitglieder Ihres Teams, die Sie sorgfältig auswählen müssen. Manchmal ist es auch notwendig, einen guten Handwerker zu finden.

Weitere Mitglieder können sein: Architekten, Versicherer, Bankiers und Sachverständige.

Wenn du in diesem Bereich wirklich ernst sein willst, musst du ein Team bilden.

Wenn Sie mit einem Partner investieren, schauen Sie genau hin, wie Sie es tun:

  • sind komplementär,
  • kann eine Idee auf gesunde Weise diskutieren,
  • arbeiten und die Belohnungen neben fairen Belohnungen ernten,
  • haben die gleichen Ziele,
  • die gleichen Werte teilen.

6. Trennen Sie Ihre instinktive Seite.

Es ist notwendig, die Vermögenswerte auf rationale Weise zu analysieren. Der beste Weg ist die Erstellung einer schriftlichen Liste (typischerweise in Excel) von Kriterien. Der Kriterienkatalog garantiert, dass Sie sich nicht in eine Immobilie “verlieben” und die verschiedenen Eigenschaften richtig vergleichen.

Analysieren Sie die Immobilie aus allen Blickwinkeln. Es gibt viele Elemente zu betrachten, aber das bedeutet nicht, dass wir es vermeiden sollten, sie zu kontrollieren. Wenn Sie ein Problem finden, ist dies möglicherweise kein Grund, den Kauf zu stornieren, sondern den Preis entsprechend zu verhandeln. In diesem Fall geht nichts über einen Kostenvoranschlag von einem seriösen Fachmann zur Durchführung der Reparatur hinaus.

Eine vollständige Liste der Prüfungen, die vor einer Mietinvestition durchzuführen sind, finden Sie hier.

Im Allgemeinen ist ein Mieter weniger anspruchsvoll als ein Käufer. Das ist ein Punkt, den man nicht vergessen sollte.

7. Erstellen Sie Ihre Wirtschaftlichkeitsberechnungen

Berechnen Sie die Rendite Ihrer Investition. Unter 6% netto netto netto (nach Steuern) ist die Investition fragwürdig. Du solltest keine Überraschungen erleben.

Der vom Verkäufer in Rechnung gestellte Preis ist unbegründet. Sie basiert oft auf seinen Erwartungen oder auf einer Schätzung, die auf fragwürdigen Daten beruht.

Es liegt an Ihnen, den Preis, den Sie geben können, basierend auf der Rendite, die Sie erzielen möchten, zu berechnen. Um dies zu tun, müssen Sie den Mietpreis erhalten und sicher sein, dass es sich um die tatsächliche Miete handelt. Vertrauen Sie, aber überprüfen Sie es.

In vielen Fällen werden die Vermögenswerte überbewertet, aber das bedeutet nicht, dass Sie auf dem falschen Weg sind. Sie kaufen Finanzerträge nicht aus Stein. Wenn das Einkommen nicht gut ist, ist Ihre Investition nicht erfolgreich.

Zwei weitere Elemente können jedoch zu Ihren Gunsten wirken: die potenzielle Miete und die zukünftige Miete.

Die Vollvermietung ist die Miete, die der aktuelle Vermieter mit ein paar einfachen Änderungen erhalten könnte. Es ist diese gleichen Änderungen, die Sie sofort vornehmen können, um die Miete zu erhöhen.

Der andere Punkt, die zukünftige Miete, entspricht der angenommenen Mieterhöhung aufgrund der Immobilie, ihrer Umgebung und der gesetzlich festgelegten Erhöhungsgrenze.

Die Instandhaltungskosten sollten nicht unterschätzt werden. Je älter das Gebäude, desto teurer ist es, es zu warten, ist eine allgemeine Regel, der Sie folgen können.

8. Finanzieren Sie Ihre Investition, indem Sie nicht vergessen, dass Sie in Mietobjekte investieren möchten.

Die Suche nach einer Finanzierung kann ein langer Prozess sein, aber um nicht die Gelegenheit zu verlieren, ist es eine gute Idee, Ihre Kreditkapazität zu überprüfen, bevor Sie ein Angebot machen, genau wie Sie es getan hätten, um Ihr eigenes Haus zu kaufen.

9. Zögern Sie nicht, das zu tun, was Sie tun müssen, bleiben Sie auf dem Laufenden.

Was der Anfänger bei einer ersten Investition sammelt, verliert er meist später zu seinem großen Bedauern als sich selbst erfüllende Prophezeiung: Mit Immobilien kann man nicht gewinnen.

Der professionelle Investor zögert nicht, das zu tun, was er braucht, sei es Marketing, um die Immobilie zu vermieten, Versicherung, um sich zu schützen oder ein Anwalt, um ein schwieriges Problem vor dem Kauf zu untersuchen. Es gibt Bereiche, in denen Sie keine kleinen Einsparungen machen sollten, und die gesamte Studie vor dem Kauf einer Immobilie ist entscheidend.

Auf einem anderen Aspekt können alle Nachrichten für Sie von Interesse sein, um den Wert Ihres Eigentums zu überwachen: Kriminalität und Investitionen in die Infrastruktur sind zwei wichtige Elemente.

10. Finden Sie gute Manager

Das Management ist ein kritischer Punkt. Wenn Sie gut gekauft haben, kann das Management Ihren Kauf und Ihren Cashflow ruinieren. Auch wenn Sie nicht planen, die Immobilie einem Verwalter anzuvertrauen, berücksichtigen Sie eine Marge in Ihren Berechnungen für diese Eventualität.

Sei geduldig.

Seien Sie informiert.